摘要：在房地产行业纷纷提出转型的今天，以稳健发展为基调的龙湖也在1月提出“空间即服务”的战略。在上海主战场，上海龙湖负责人提出，单纯的住宅开发不会是公司的核 ...
在房地产行业纷纷提出转型的今天，以稳健发展为基调的龙湖也在1月提出“空间即服务”的战略。在上海主战场，上海龙湖负责人提出，单纯的住宅开发不会是公司的核心竞争力所在，匹配城市需要，是企业赖以生存的根基。记者专访发现，在上海龙湖的战略转型中，视野不窄：布局长租行业、规划更丰富的盈利模式，切入产业地产，探索养老、健康等领域都在上海龙湖的行动计划里。有些领域，例如长租公寓，龙湖的速度非常惊人。 上海龙湖战略调整：住宅看机会，长租是核心 传统住宅开发几乎是所有房企的核心业务，龙湖也不例外，但随着城市更新、房地产市场的变化，特别是在一线城市，住宅开发正在逐步萎缩。2017年成为上海龙湖困难的一年。土地竞买规则的变化、楼市预售价格的控制，土地拓展遭遇门槛，手握百亿货值难以兑现。诸多背景之下，上海龙湖开始战略调整，上海龙湖负责人直言，“传统的住宅开发会拼尽全力，但仍要看机会。” 一线城市已经发展到再城市化的阶段，住宅市场逐步在萎缩，已经处于“后房地产”时代，上海龙湖负责人以此表达公司转型的决心，“如果一个公司的战略重心不做出调整，将会被市场淘汰”。其实，转型已经被龙湖集团关注。据澎湃新闻（thepaper.cn）了解，不仅仅是上海，龙湖从集团层面提出“战略共谋”的概念，城市公司均需与集团共谋，以确定城市公司未来3-5年的发展战略。 上海龙湖最大的重心将会是仍处在政策红利期的长租业务；此外，随着城市结构的调整，产业协同也将是上海龙湖重点关注的领域；如养老市场周期尚未到来，该业务将是公司的培育对象。业务调整的同时，龙湖集团对城市公司的考核指标也在进行调整，与市场上以“销售额”核心的考核制度不同，上海龙湖负责人透露，集团的考核是多维度的，涵盖销售物业的销售额、销售利润；持有物业的租金等业务等部分。此外，培育性业务的进展、城市公司的战略路径、组织架构的构建同样被列入考核之列。上海龙湖负责人称，组织能力的差异还是很明显，比如一些新业务需要提前做一些业务架构的提前搭建。
长租公寓80%要盈利 冠寓被定义为上海龙湖最大的重心。“至2018年，上海龙湖开业冠寓（龙湖旗下长租公寓品牌）间数要成几何级数增长，”这是上海龙湖负责人的决心和魄力。2017年，上海龙湖9家冠寓约3000间房源完成开业；截止目前，上海龙湖冠寓门店数量已经拓至19家，签约获取房源量近一万间。房源数量位居龙湖集团各城市的首位。 对于业内鲜有讨论的盈利问题，上海龙湖负责人直言，“不认同不盈利的观点”，个别项目在定位、客户选择上的精度和广度不够会存在不盈利的现象，但不能说几个项目不盈利，而否认这个生意不盈利。现在整个长租公寓都没有一个成型的盈利模式了，冠寓的盈利结构是这样的：租金外，龙湖提出“CityHub”概念，试图将长租公寓、联合办公以及配套商业的组成小综合体，实现生活场景即消费场景，三者之间相互导流和转化，丰富盈利模式。龙湖切入长租公寓的另一个视角则为“资产运营”，从回报和利润方面，长租公寓不仅赚取租金，更多的是资产保值和经营增值。 上海龙湖负责人同时认为，长租公寓的盈利是一个动态的过程，并非只是租金减掉项目获取成本和装修改造成本这样一个静态的过程，而是一个非线性的核算过程。长租公寓行业刚兴起，正在发生根本性的变化，不能用眼下的租金收益和溢价去衡量未来市场。具体而言，原来的租赁市场主要是C端到C端，产品和服务的匹配程度并不理想。随着专门运营 长租物业的公司出现，市场正在转为B端到C端，该种转变必然会促使产品多样化、服务系统化和秩序化，进而使得市场发生根本性的变化。 就龙湖而言，上海龙湖负责人介绍，龙湖的项目均有严格的投资标准，这个标准一定是盈利的，但在项目的发展中，会存在可能80%的项目是盈利；20%的项目因刚涉足处于爬坡期，会对盈利模式有扰动，但并不影响全盘的布局。租赁业务与传统地产业务有明显的区别，租赁是一个多频的消费业务，能够产生更多的增值服务类；其本身就是一个线下数据的入口和平台，从提供服务、建立数据平台这两个角度而言，均可以实现价值兑换。 随着国家政策导向和市场的扩大，使得整个行业对于人才的吸附能力逐步加强。上海龙湖负责人称，龙湖已经开展租赁方面人才专门招聘会和人才储备。
产业地产的切入点：协同 2017年3月，龙湖在上海拿下集团的第一宗工业用地，试图在在产业上做出尝试和突破，“协同”则是龙湖介入的切入点。产业发展无统一的模式，不同城市，甚至不同区域的产业规划和所承载的产业内容均大相径庭，该过程中，需要有人“协同”产业企业。 房企介入产业，不可能一蹴而就，一步到位。一是要实现在产业中的协同，需要深入了解，洞察其中的发展逻辑，此后，可以去做些业务实践，投资产业，在未来消费时代，具备综合开发能力、运营和服务能力的企业，企业会有很多的机会点。上海龙湖负责人介绍，该宗产业用地的定位基本确定，正在与合作方做一些真正产业管理的落地。 此外，2017年11月，上海龙湖与上海临港松江科技城投资发展有限公司就产业发展达成合作。上海龙湖负责人介绍后者在产业开发，包括产业的导入和产业的运营方面积累了很强的能力，在全国范围内，可以排到前五，我们双方形成协同，能够做到优势互补。
纷繁的业务方向，企业精力有限，上海龙湖负责人称，城市发展，产业升级之后，核心产业持续发展，城市服务当中一些培育型业务，比如说养老、教育这些都可以做，但是短时间当中他不会占据我们的主要精力，先开始试点。“就全国范围而言，养老市场的周期还没有100%的到来”，上海龙湖负责人介绍，尽管如此，因为上海的市场基础较好，上海龙湖已经启动养老项目，并已经有项目落地。 |
