摘要：投资55亿美元的上海迪士尼终于迎来了正式开幕的时刻。自从2002年确定迪士尼落户上海以后，受迪士尼辐射影响最大的川沙板块关注度与投资价值一路水涨船高。 2009-2010年间，川沙多幅土地以300%-400%的溢价率出让；201 ...
投资55亿美元的上海迪士尼终于迎来了正式开幕的时刻。自从2002年确定迪士尼落户上海以后，受迪士尼辐射影响最大的川沙板块关注度与投资价值一路水涨船高。 2009-2010年间，川沙多幅土地以300%-400%的溢价率出让；2011年“米老鼠”正式开工，周边商铺被抢购一空，商铺售价直逼市区，二手房被买空；2016年迪士尼进入试运营阶段后，周边项目打脸3.25史上最严限购令，逆势上扬3成多，当仁不让地成为2016上半年表现最抢眼的板块。 可以说，迪士尼乐园的一举一动都牵扯着川沙板块的楼市神经，那么当“开幕”这最后一张牌打出后，川沙板块的楼市热度会不会有降温的可能呢？
先来看看上海曾经辉煌过的板块吧。 佘山拥有上海稀缺山水资源，佘山板块也是传统豪宅的标杆区域，欢乐谷、辰山植物园等旅游资源丰富。2000年前后，佘山开始其豪宅标杆之路。上海美时年房地产开发有限公司拿下了佘山的第一个别墅项目，土地价格1000元/平米左右，现在看似白菜价的地价，在当时已是高出市场价3倍。 2002年，佘山紫园以1.3亿天价开盘，奠定了佘山顶级别墅的地位。2007年，轨道交通九号线通车，佘山板块成交均价29868元/平米；2009年开门迎客的欢乐谷为火爆的佘山楼市添了把火，佘山板块迎来了楼价井喷阶段，根据相关部门的统计，2011年佘山板块的成交均价达到了91188元/平米的顶峰值。 2011年之后，鲜有利好消息的佘山板块均价开始渐渐回落，到2015年，佘山板块的成交均价仅为30135元/平米，相比2011年的顶峰值，成交均价跌幅高达6成。
说到佘山板块的沉寂，好屋二手房事业部副总裁水沛说，这主要是前期众多的利好透支了未来的房价。 除了佘山，花桥也是曾经辉煌过的板块。上海人认识花桥有很大一部分缘于绿地孝贤坊，相比上海市区高昂的房价，当时该项目以“小面积、低总价”等特点迅速赢得了上海人的热捧，也由此也拉开了花桥融入上海的步伐。 2013年花桥连接上了上海轨道交通11号线，这是继上海经济产业西迁、汽车城落地等一系列利好消息之后，最后一张区域升值王牌。11号线开通之后，房价也很配合地突破万元大关，完成了花桥板块房价的火箭发射。
从2013年11号线通车开始一直到2016年，花桥的房价失去了继续上涨的动力，始终维持在通车时的价格，在一些供应量特别大的区域，甚至房价还出现了下跌。 在金融投资领域有这样一种说法，面对利好消息，在疯传的时候是最好的买进时间，而当它兑现的时候则是最好的抛售时间。金融如此，楼市也是如此。佘山、花桥都是因为众多利好消息带动了区域的房价的上涨，但是当利好消息兑现后，由于未来预期的真空导致了房价的回调。 对标了上海两大具有标志性的升值板块之后，我们回头来看迪士尼板块，“米老鼠”的正式到来会不会让川沙板块走前辈一样的路呢？ 上海迪士尼于2002年立项，2011年开工，2016年营业，在长达十多年的开发过程中，迪士尼给市场带来了持续性的炒作热潮。迪士尼每隔一段时间所发布的进展消息总能成为舆论关注的焦点，而资本市场、房地产市场、旅游市场等多个领域也在米老鼠的影响下受益。
面对迪士尼开幕后川沙楼市会有怎样的变化，水沛表示，迪士尼板块目前的均价已经接近3.5万元/平米左右，相比2011年迪士尼刚刚开始建设时的1.1万元/平米均价，五年间房价涨了300%。 随着迪士尼乐园的开园，3.5万元/平米这一价格也将彻底坐实。加上近来上海整体楼市行情向好，川沙板块可能会在乐园开园后迎来新一轮的上涨。但是他也表示，仅仅一个迪士尼乐园所带来的升值空间有限，更大的升值潜力来自川沙本地周边交通、生活配套设施的改善。
拨开迪士尼的光环，川沙板块的城市面貌、商业配套、交通配套并不优于周边其他区域。前期众多利好消息从某种角度上说助推了川沙板块楼市泡沫的产生。在开幕的高潮过后，相信迪士尼板块会有一定的回调，加上3.25的限购政策的影响，迪士尼板块未来走势会出现许多不确定因素，水沛提醒购房者，在没有新的板块利好消息出现之前，谨慎出手迪士尼板块物业才是上策。 |
