北京恺悦世纪投资管理有限公司 商业房地产项目融资咨询

从2002年开始，商业房地产在我国飞速发展。统计数字表明，2002年，随着中国加入世贸，国内商业地产项目融资比重陡增11.8%。一波商业房地产开发投资浪潮在我国已经展开。 

商业房地产开发投资要求巨大项目融资投入。投资规模大、投资回收期长是房地产开发投资共性，但商业房地产对项目融资要求尤为突出。购物中心、特色商业区、shopping mall等建设一般都需要大量项目融资，而且，商业房地产经营一般还要经过2-3年过渡期，需要有雄厚项目融资准备。北京恺悦世纪投资管理有限公司专家指出，项目融资问题，历来都是开发商最为关注和颇费心机问题。任何一家商业房地产开发公司，能否介入商业房地产市场，除了取决于其技术能力、管理经验以及它在以往房地产发展过程中赢得信誉外，还取决于其筹措项目融资能力和使用项目融资本领。许多开发商都是因为项目融资问题对商业房地产望而却步。      

商业房地产具有高风险、高收益特性。其收益主要来源于租金收入，而能否获得租金很重要在于物业价值上升。目前在我国许多城市尤其是大都市，商业竞争已经趋于白热化，商业经营不确定性增大。同时在商业房地产很长投资回收期内，周边经济环境、交通状况、人流状况、居住人群乃至政府政策都会对收益产生极大影响。而且，商业房地产经营过渡期存在使开发商在这一期间内随时可能面临调整和亏损。

因此，商业房地产经营风险相当大。但是，与此同时，随着我国经济飞速发展，而经济结构处于转型期，商业房地产开发投资中又蕴涵着巨大商机。

商业房地产上述特性说明能否筹集到足够项目融资是商业房地产开发投资实施前提，能否有足够长时间灵活可用项目融资是商业房地产战胜风险保障，并且应该做好投资失败分散风险准备，否则一次失败对商业房地产开发企业可能是致命打击。     

目前我国商业房地产项目融资主要来自于房地产开发商、商业经营者自身积累和传统外源融资方式。开发商自身项目融资积累主要是指开发企业自身项目融资和以企业为基础股权项目融资，前者积累过程相当缓慢，而后者目前在我国利用有限。传统外源项目融资主要是银行贷款、信托投资、承包商带资承办等，其中尤以银行贷款为主。而银行贷款提供项目融资数量和使用期限都有严格限制。银行贷款项目风险首先是由开发企业完全承担，然后由银行承担，非常不利于风险分散。而项目融资具有融项目融资额巨大、风险分担特点，对于大型商业房地产项目可以考虑采用融资方式，来实现项目融资目标和风险屏蔽作用。      

目前，项目融资在我国处于起步阶段，项目融资在传统意义上并不用于商业房地产项目融资，主要用于3大类项目：一是资源开发项目，如石油、天然气、煤炭、铀等能源资源，铜、铁、铝、钒土等金属矿资源以及金刚石开采业等均可成为项目融资对象。二是基础设施项目。三是制造业项目，如大型轮船、飞机等。招商银行将项目融资使用范围界定为：“项目融资主要用于需要巨额项目融资、投资风险大而传统融资方式又难以满足但现金流量稳定工程项目，如天然气、煤炭、石油等自然资源开发，以及运输、电力、农林、电子、公用事业等大型工程建设项目。”传统意义项目融资需要现金流量稳定，而商业房地产现金流量却具有动荡性，因此，如何利用项目融资优点为商业房地产项目融资，创造为商业房地产量身定做项目融资模式是解决问题关键所在。