地王时代如何去库存

时间跨入六月，眼看2016年要走完一半，如果要盘点上半年房地产行业最热的热词，“地王”一定是其中一个。根据好屋的市场监测显示，截止6月2日，包括一线城市在内的22个重点城市中，已经产生了各类总价、溢价率“地王”113幅。仅五月份，全国土地市场加冕69宗地王，以央企为代表的50余家大型房企合计拿地金额超过3800亿，比去年同期增长近5成，而众多地王中最具标志性的是5月27日的以123亿成交的杭州奥体地王，它也成为全国第八个超百亿的地王。

面对各地频出的地王现象，人民日报也发文警惕市场泡沫，那么全国楼市分化严重的背景下，地王时代是否意味着去库存迎来了黄金期呢？

楼市火爆引来地王

从市场背景来看，全国楼市去库存依然是主要任务，在库存压力未见明显改善的前提下，企业拿地应该更为谨慎，但是地王潮的出现却与去库存任务极不协调。好屋新房事业部副总裁张敏分析认为，地王的频出主要是与全国房地产市场的分化严重有关。

她指出，地王产生的区域主要分布在一线城市以及以一线城市为核心的周边城市，比如苏州、南京、合肥、杭州等，这些地区房价上涨主要得益于一线城市限购的外溢效应。楼市的火爆情绪必然传导至土地市场，因而使得开发商争相在热点区域扎堆抢地。市场表现良好让开发商着急补库存，拍地自然也就不差钱，因此地王的产生也就不奇怪了。

一二线城市的火爆楼市让一些原本库存压力较大的城市交出了比较不错的成绩单，根据国家统计局的数据显示，上半年商品房销售量价齐升，全国商品房销售面积同比增长36.5%，销售额增长55.9%。但张敏提醒说，这些靓丽数据主要是地王城市贡献的，相对于中央在意的三四线城市，库存并没有明显的下降，原有积累的库存加上在建产品的继续入市，使得库存不降反升，去库存任务依然十分艰巨。三四线城市楼市不景气，开发商集中回归一二线城市争夺“地盘”，可见买涨不买跌不仅仅属于普通消费者。

地王让去库存压力更大

频出的地王掩盖了楼市的库存压力，看看房价飞涨以及出现地王的城市分布，我们不难发现，在去库存这件事上，三四线城市几乎没有任何改善，这与国家去库存的初衷相去甚远。张敏表示，地王频出与库存压力的两极化表现正是当下中国楼市的真实写照，要去库存就必须以供求关系为核心，供过于求必然导致价格的下降，然而地王效应让存量房的价格有了坚挺的理由，可以说频出的地王吹大了存量房的价格泡沫，会让去库存压力更大，不利于任务的完成。

面对日益严峻的去库存任务，国务院办公厅日前印发了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。意见体现了鼓励住房租赁消费、促进购租并举、实现住有所居的政策意图。住房租赁新政实际上拓展了去库存的思路和范畴。

张敏表示，通常我们说到去库存，总是认为把房子卖出去就是去库存。但是，中央提出的租赁消费则将大大激活房产的使用，通过租赁将存量房投放到市场中去，既产生市场效益又能满足人们的居住权，这也是去库存的一种表现。面对地王频出，价格坚挺的市场现状，租赁不失为一种有效的去库存方法。

O2O模式为去库存寻找出路

面对地王时代的库存压力，从中央到地方都在想方设法地寻求去库存的方法。无论是通过降息降首付还是销售转租赁都可以看出国家对于去库存这件事的决心。那么作为去库存一线的企业来说，如何降低推广成本，如何准确找到消费者，成为微观上必须解决的问题。

打破传统销售模式的房产O2O或许是企业实现去库存压力的好方法。张敏指出，库存企业面临的问题主要是供求关系以及居高不下的运营成本。O2O模式可以让企业节约下巨大的推广成本，通过口碑营销找到真正有需求的消费者。专业的房产O2O平台可以让渠道、经纪人、电商等共同配合以达到降低成本，实现精准销售。

好屋的O2O营销模式从2012年就开始探索，经过四年的运营已经形成了一套比较符合去库存需求营销方法。四年来，好屋创新的房产O2O运营模式得到了众多开发企业的认可，规模也在不断壮大。截止5月末，平台汇聚了540万的房产经纪人，其中专业经纪人60万，社会经纪人480万，庞大的经纪人队伍为去库存奠定了数量基础。好屋已经在库存压力较大的27座城市设立了分公司，平台合作城市则达到了109个。260余家品牌开发商与好屋签订了合作协议，合作项目超过1000个。可见房产O2O模式已经成为企业去库存任务中不可忽视的一条全新途径。